2021-03-25 12:00:18 來源：中國周刊
我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行往往存在著高負(fù)債率現(xiàn)象，企業(yè)通過抵押貸款、預(yù)售房屋等方式實(shí)現(xiàn)資金籌措，但稍有不慎就容易引發(fā)承包人資金斷裂，從而無法完成建設(shè)無法交付房屋，因資不抵債致使矛盾沖突升級，進(jìn)而企業(yè)被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序。
房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)相較于其他類型企業(yè)破產(chǎn)會存在更多的優(yōu)先權(quán)順位問題，例如購房者優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等。破產(chǎn)企業(yè)本就面臨債務(wù)窘境，分配順位更是直接影響清償額度，特別是涉及民生的房屋交付問題，此時優(yōu)先權(quán)的清償順位便更為緊要。本文試從購房債權(quán)人權(quán)益角度，對其權(quán)利順位進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)企業(yè)主要以期房預(yù)售方式完成銷售，購房債權(quán)人分為兩大類：一是以購房為目的簽訂購房合同，自行支付或通過銀行貸款按揭支付購房款的債權(quán)人，二是因債務(wù)人企業(yè)不能履行到期債務(wù)，與之訂立“以房抵債”購房合同的債權(quán)人。
第一種債權(quán)人主要可分為消費(fèi)性購房者和非消費(fèi)性購房者。前者購房目的是用于居住，對房屋本身存在一種物權(quán)期待，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，綜合“支付大部分（超50%）價款、出于居住目的、名下唯一住房”等要素結(jié)合認(rèn)定。根據(jù)2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、最高院（2014）執(zhí)他字第23、24號《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》，可得出消費(fèi)性購房戶優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人和擔(dān)保債權(quán)人的結(jié)論。但，若屬于非消費(fèi)性購房者，其也支付對價購房款，但因不滿足消費(fèi)性購房者出于居住目的、唯一購房等條件，故不享有超級優(yōu)先權(quán)。目前，2002年最高院《批復(fù)》已經(jīng)廢止，關(guān)于消費(fèi)性購房者優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容并未在新的《建設(shè)工程施工合同糾紛解釋》有所延續(xù)，而消費(fèi)性購房的嚴(yán)苛認(rèn)定條件亦存在僵化適用情況，僅因購房者不符合“消費(fèi)性”需求，就將例如投資性購房者、商鋪購房者的債權(quán)認(rèn)定普通債權(quán)，而普通債權(quán)在破產(chǎn)程序中清償率極低，這樣的認(rèn)定和處理客觀上存在不合理性，所以亟待上位法明確多種類型購房者的優(yōu)先順位。
第二種以房抵債債權(quán)人，多是基于借款等法律關(guān)系產(chǎn)生債務(wù)，進(jìn)而簽訂購房合同，也區(qū)分為兩種情況。第一類，是在簽訂借款合同之時，雙方簽訂購房合同并約定將來無法償付時房屋所有權(quán)歸屬債權(quán)人。根據(jù)最高院2020年12月出臺的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第23條，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)借貸關(guān)系處理債務(wù)，即債權(quán)人應(yīng)以借款的基礎(chǔ)事實(shí)向管理人申報(bào)普通債權(quán)。第二類，是在借款到期后因債務(wù)人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人有權(quán)以房屋所有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵債目的簽訂購房合同。有不少學(xué)者認(rèn)為該種情況符合讓與擔(dān)保情形，但根據(jù)《九民紀(jì)要》第71條，讓與擔(dān)保僅可支持債權(quán)人就該房屋的拍賣、折價款償付債務(wù)，并不可以直接獲得該房產(chǎn)的所有權(quán)，合同中關(guān)于財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的約定無效。因?yàn)樵摲N情形下以房抵債債權(quán)人并非真實(shí)購房意思表示的購房者，其主張房屋所有權(quán)的本質(zhì)是對借款債權(quán)的一種請求權(quán)，而不應(yīng)直接轉(zhuǎn)化為請求交付房屋的物權(quán)請求權(quán)。同時，讓與擔(dān)保的前提是財(cái)產(chǎn)在形式上轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下，現(xiàn)實(shí)中多數(shù)情況下房屋并未實(shí)際建成，債權(quán)人也僅是辦理網(wǎng)簽備案，這些均不滿足不動產(chǎn)物權(quán)變動的條件，未發(fā)生物權(quán)變動效力，因此不當(dāng)然構(gòu)成讓與擔(dān)保。退一步考量，即使債權(quán)人和房地產(chǎn)企業(yè)之間完成了登記物權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)符合讓與擔(dān)保條件，債權(quán)人并不能因?yàn)榉课菀训怯浽谄涿露?dāng)然享有房屋的所有權(quán)，也僅可針對房屋變價款優(yōu)先受償。
根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條，管理人對于雙方均未履行完畢的合同擁有選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同的權(quán)利。管理人的選擇僅針對雙方均未履行完畢的合同，若合同存在一方已履行完畢另一方未履行的情況，則應(yīng)視請求權(quán)人確定合同相對方申報(bào)債權(quán)或者管理人請求相對方履行合同義務(wù)，該情況不在討論之列。有學(xué)者認(rèn)為，在雙方均未履行完畢合同情形下購房債權(quán)人有權(quán)對房屋行使取回權(quán)，以對抗管理人合同解除權(quán)。原則上，除已支付超過50%購房款的消費(fèi)性購房者之外，管理人對于雙方均未履行完畢的購房合同均享有解除權(quán)。但筆者認(rèn)為，此時的債權(quán)人雖可依據(jù)《破產(chǎn)法》第18條第一款行使催告權(quán)和無擔(dān)保下的合同解除權(quán)，卻并無取回權(quán)的請求基礎(chǔ)。2002年最高院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第78條第6項(xiàng)規(guī)定：尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而2013年的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》第2條并未沿用這一項(xiàng)，即可從側(cè)面論證“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”這一結(jié)論。因?yàn)樯形磳?yīng)交付或已交付的房產(chǎn)完成物權(quán)變動，不存在基于物權(quán)的取回權(quán)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，即使購房者經(jīng)過預(yù)告登記程序，也不應(yīng)認(rèn)可其取回權(quán)的存在。
房地產(chǎn)市場紅利還未完全褪去，債權(quán)人更多地向管理人主張交付房屋，但若最終因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場頹勢出現(xiàn)預(yù)售價格遠(yuǎn)高于房屋交付市場價的情形，債權(quán)人選擇交房還是選擇金錢債權(quán)，勢必會有翻轉(zhuǎn)，屆時的優(yōu)先權(quán)順位又該如何考量，這會是將來留給管理人和社會的又一大難題。
（作者：海華永泰（寧波）律師事務(wù)所 鄭晨錫、梁玲玲,專題統(tǒng)籌：秦前松）
編輯：海洋